新土地管理政策实施后物流企业面临的问题与对策
                                                                                                         袁伯友
【摘    要】国家近几年出台了一系列土地管理政策，这些政策将企业取得工业用地的方式由过去的协议方式改变为招 标、拍卖、挂牌方式。同时在土地使用费、土地使用税和土地出让费方面均有了大幅上涨。新土地管理政策实施后，物流企业取得土地的困难增大，企业新建仓库和租赁仓库的成本上升。面对这些新问题，物流企业应注重提高土地资源利用效率，合理选择扩大企业规模的方式，充分利用物流园区集约化使用土地的优势，合理进行企业仓储库房选址，从而降低企业用地成本，增大企业经济效益。     
【关键词J新土地管理政策；物流企业；问题；对策     
【作者简介】袁伯友(1962一)，男，河南开封人，南开大学滨海学院经管系讲师，研究方向为物流管理、供应链管理等(天津 300270)。     
【原文出处】《物流技术》(襄樊)。2009 .4.28～29.39 
    1 新土地管理政策对企业取得用地的影响分析     
    国家近几年出台的土地管理政策．加大了土地宏观调控力度，规范工业土地的使用，抑制了工业用地的过度扩张，减少了粗放利用土地，大量占用耕地以招商引资的现象。与此同时，这些新土地管理政策对于企业工业用地的取得带来了一定程度的影响，这些影响主要有两方面：     
一是土地出让方式的改变。国务院在2006年8月下发的《关于加强土地调控有关问题的通知》中明确要求，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让；国土资源部在2006年12月下发的《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》中要求，今后出让工业用地时不再采取协议方式，而必须通过招标、拍卖、挂牌的方式；国土资源部于2007年9月下发了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，对招、拍、挂出让的原则、范围、程序、法律责任均进行了系统规定。     
    二是随着各项土地调控政策的逐步落实，构成工业用地取得成本的两费一税，即土地使用费，土地使用税和土地出让费均有了大幅上涨。例如，财政部会同相关部门联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，自2007年1 月1日起将新增建设用地的土地有偿使用费提高一倍；国务院颁布的《关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》规定，在1988年暂行条例规定的基础上将土地使用税的税额标准提高两倍；2007年底国务院出台的《中华人民其和国耕地占用税暂行条例》规定，将耕地占有税税额上调至原来的4倍，对占用基小农田的，在此基础上再提高50％的税额；而国土资源部颁发的《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准>的通知》将全国士地划分为15个类型，对不同类型的地区给出相应的最低价出让标准，并规定出让价格不得低于于国家规 定的最低标准价。 
    2 新土地管理政策实施后物流企业面临的问题     
    随着一系列土地管理政策的实施，企业在经营管理当中遇到了许多新的问题，物流企业尤其是仓储型物流企业用地成本不断上升，对于企业的经济效益带来负面影响，具体表现在以下几个方面： 
    2.l物流企业取得土地的困难增大
    在新土地管理政策中，政府将工业土地的出让由过去的协议方式变为招标拍卖、挂牌方式，这些措施正在逐步得到落实。如2008年上半年，全国工矿仓储用地招、拍、挂出让比重为74. 3％，同比提高63.8个百分点；全国新增建设用地土地有偿使用费征收力度加大，同比增长169.9％[1]新土地管理政策实施后土地政策紧缩，土地供求关系日趋紧张的情况下，物流企业在获得仓储用地时必须与生产企业竞争。各级地方政府往往更注重项目的投资强度，对那些投资大、产值高、效益好、税收多的行业将会优先考虑而仓储项目由于在直接产出和税收贡献等方面对地方财政的贡献相对较小，并且占地规模大、投资回收期长，因此物流企业在竞地时往往处于劣势，难以获取所需要的土地。
    2.2企业新建仓库的用地成本显著提高    
新的土地管理政策实施后，土地使用费、土地使用税和土地出让费的大幅上涨必然造成物流企业新建仓库的用地成本提高。根据《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，具体城市的新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准的变化为：最高的一等地区，将从70元／m2整为140元／m2；中间的八等地区，将从21元／m2调整为42元／m2最低的是五等地区，将从5元／m2调整为10元／m2。《关于修改 (中华人民共和国城镇土地 使用税暂行条例)的决定》规定，调整后城镇土地使用税每m2年税额为：大城市1.5―30元，中等城市1.2―24元，小城市0.9―18元，县城、建制镇、工矿区0.6―12元。《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，耕地占有税税额上调至原来的4倍。例如，人均耕地在l亩以下的地区，每平方米由2一10元提高到10―50元；人均耕地在l亩以上2亩以下的地区，每m2由1 6―8元提高到8―40元；人均耕地在2亩以上3亩以下的地区，每m2由1.3―6.5元提高到6―30元；人均耕地在3甫以上的地区．每m2由1―5元提高到5―25元。
    国家发改委公布的数据显示，实行土地新政后，2007年仓储用地的地价比2006年增加了30―50％，全年四个季度仓储用地的交易价格较前一年同期分别上涨了5．7％、5．4％、6.6％和5.8%；2008年1季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨16.50%，，涨幅比上季度高5.8个百分点，其中工业用地和商业营业用地交易价格分别匕 涨3.9％、16．5％；2008年2季度会国70 个大中城市土地交易价格上涨10.8％， 涨幅比上季度低5.7个百分点，其中工业用地和商业营业用地交易价格分别上涨4.7％、14.9%。
    土地取得成笨的提高使仓储企业取得土地和占用土地的成本进一步上升，这必然导致仓储库房建设总成本的大幅上升，并将促使仓储用房销售价格上涨。据国家发改委的统计，2007 年四个季度我国仓储用房销售价格较前一年同期分别上涨了2.5%、2.3%、4.5％和2．6％[2]。
    2.3企业仓储库房的租赁价格不断上升    
    仓储库房建设成本的不断上升，致使仓储库房的租赁价格提高。据国际著名物业管理公司戴德梁行和仲量联行的统计，2007年上海第四季度仓库租金价格平均上涨10％以上[3]．其中上海闵行和南汇的物流仓储设施上一个季度就上升了11．8％[4]；2008年第一季度，高质量仓库供不应求，总体上对物流仓库的需求在上升，这些促使物流市场的价格在稳步上升。戴德梁行的研究数据显示，广州的仓库2007年 第三季度的租金大幅提升，其涨幅高达8％一15％[5]；广州开发区内工业用地租金已经高达每平方米每月15―38元6[6]；进入2008年第l季度，第三方物流对仓库的需求明显增多，一些来自国内外并为知名消赞品牌提供物流服务的第三方物流公司积极在全市范围内物色合适的仓储物业，在广州港、南沙港以及新国际白云机场等港口周围，物流园区租金水平相应较高，租金约45元／m2•月[7] 。 
    3 新土地管理政策实施后物流 企业的应对策略    
    根据近两年企业实践情况以及目前物流行业实际，笔者认为应采取以下策略，以降低新土地管理政策实施后所带来的不利影响：
    3.1提高土地资源利用效率    
物流企业特别是仓储企业要改变过去过分依靠消耗土地资源、不重视土地利用效率的观念，注重士地资源节约，挖掘现有用地潜力，尽可能提高土地资源的利用率。另一方面，通过合理规划和科学管理，提高企企现有仓库的运作效率。一是充分利用自己的旧厂房、旧场地等闲置土地资源。尽可能地避免购置新土地来建设库房，以压缩企业整体经营成奉。二是改造原有库房，提高库房土地及空间的利用率。如建造多层楼库或高架立体库，提高库房的建筑密度，启用先进的自动化作业设备。
    3.2合理选择扩大企业规模的方式    
    在企业扩大规模、需要增加仓储库房时，企业应科学决策。在土地资源日益紧张、土地价格不断上升的情况下，尽量选择利用其它单位的闲置的旧厂房、烂尾楼等社会资源，采取租赁开发或购买等形式以获取企业所需库房。全球领先的物流设开发商和管理者普洛斯在上海虹桥物流园区的做法就是一个充分利用闲置土地的典型。2007年8月，普洛斯在上海虹桥物流园区通过改建原先停工废弃的旧厂房，建立了上海第一个物流双层库．并通过坡道技术极大提高了仓库装卸效率和土地利用效率。
    3.3充分利用物流园区集约化使用土地的优势    
    在土地资源愈益紧张、政府土地管理政策愈益严格的大背景下，土地集约化使用已经成为当今以及未来的发展趋势。物流园区作为物流企业业务活动的主要载体，是一种集约化使 用土地的物流基础设施。物流园区一般能够在有限的土地上建设功能更加齐全，运营更加有效，产出更高的物流设施。如能够在土地面积一定的情况下，使库房的建筑密度更高、道路通行 能力更强、站台库数量更多、起重设备更加先进、业务调度更为科学、信息平台功能更为完善。物流企业应充分利用物流园区的优势，以减少对于土地资源的占用。    
从企业经营的角度来看，物流企业人驻政府规划的物流园区不仅可以节省部分土地购置费，而且还可以有效地规避经营风险。这是因为：物流园区一般规划与管理较为科学，可以为区内企业提供财税、融资、通关等方面的优惠．企业可以降低企业经营成本；物流企业可以根据物流周区布局合理且定位清晰的特点以及自身的业务特点，有针对性地开展独具特色的物流业务，提高自身的核心竞争力；物流园区内企业的集群效应可以极大提升企业的知名度和影响力。
    3.4合理进行企业仓储库房选址    
    充分利用城市不同区域的土地差价．合理地选择企业库房用地。一是购置新建仓库用地时，尽量选择地价相对较低、地源充足的城市郊区。二是采用土地置换的方式重新建设企业仓库。一些传统仓储企业的仓储设施位于城市的中心地带，限制了企业仓储能力的扩充，严重影响货物的集散。因此企业可以采用土地置换的方式在郊外重新选址建库，退内进外，以降低土地购置的巨大成奉。三是对企业物流网络节点科学布局。例如一些实力较强的企业可以利用中西部地区的上地、税收等方面的优惠政策，将企业物流网络的节点布局逐步由长三角、珠三角以及环渤海等经济发达地区向中西部地区的城市扩展，从整体上降低企业的经营成本。
参考文献：  
[1]中国经济信息网[EB／OL]http://www.cei.gov.cn/.  
[2]国家发改委网站[EB／OL] http:// www .sdpc.gov.cn/jjxsfx/default.htm
[3]中国物流与采购联合会.上海仓储日租金1.2元、平方米曲[EB／OL]http://www.chinawuliu.com.cn/cflp/newss/content/200711/650_88777.html
[4]中国工业地产网.上海兴起工业地产投资热年回报率朝10%[EB／OL]http://www.industrycome.com/news/html/2008/3/3136.html
[5]吴晓波.广州写字楼租金逼近十年来高峰[N].第一财经日报，2007―10―26.
[6]“招、拍、挂”重订游戏规则工业用地新规引“灰色”操作[N].中国经营报，2007―05―28
[7]DTZ戴德梁行：2008年第一季度广州楼市全面透视.

Problems Facing Logistics Enterprises and Countermeasures after the
Implementation of New Land Management Policy
Yuan Boyou
Abstract: After implementing new land management policy，it’s difficult for Logistics to obtain land, the costs of newly-built warehouses and warehouses rise, therefore logistics enterprises should stress the land resource utilization rate, make use of the advantages of integrated utilization land of logistics parks, rationally carry out warehouse location in order to lower the land costs and increase the economic efficiency of the enterprises.
Key words：Hew land management policy：logistics enterprise；problem; countermeasures